Les tendances du marché immobilier en 2025

1 - Le marché immobilier français en 2025 : Une année charnière

2025 n'est pas une simple continuité de 2024.

C'est une année pivot qui marque :

• La fin des hausses exponentielles
• La stabilisation dans les métropoles
• La montée en puissance des villes moyennes
• La transformation du comportement des acheteurs
• La segmentation forte entre les biens performants et les biens énergivores
• L'impact massif des taux d'intérêt

En résumé :

Le marché ne s'effondre pas, mais il se restructure profondément.

2 - Évolution des prix : Ce qui monte, ce qui stagne, ce qui décroche

Contrairement aux idées reçues, il n'existe plus "un" marché immobilier, mais trois marchés distincts.

A. Les grandes métropoles : Stabilisation, segmentation et prudence

Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et Marseille ne sont plus les locomotives d'avant.

Les prix se stabilisent, certains segments baissent, d'autres résistent.

Pourquoi cette stabilisation ?

• Baisse du pouvoir d'achat immobilier
• Montée du télétravail
• Attractivité des villes moyennes
• Réglementation énergétique drastique
• Prix déjà très élevés (point de résistance)

Exemple 2025 :

• Paris : ~10 400 €/m² (stagnation, –1 % à +1 % selon secteurs)
• Lyon : Stabilité autour de 5 400 €/m²
• Bordeaux : Légère correction (~5 000 €/m²)

Les quartiers périphériques (19e, 20e…) restent attractifs grâce à :

• Des prix plus abordables
• Un bon mix qualité de vie / transports / culture

B. Les villes moyennes : Les grandes gagnantes (+3 à +7 %)

Nantes, Rennes, Angers, Montpellier, Toulouse, Reims…

Ces villes cumulent :

• Prix accessibles
• Forte demande locative
• Arrivées de nouveaux habitants post-Covid
• Cadre de vie attractif
• Rendement supérieur à la moyenne

Exemple :

• Rennes : +5,2 %
• Angers : +4,1 %
• Montpellier : +3,8 %
• Reims : +4,7 %

Pour les investisseurs, ce sont les marchés les plus équilibrés en 2025.

C. Zones périurbaines & rurales : La nouvelle frontière

L'exode urbain entamé en 2020 ne ralentit pas.

Les Français recherchent :

• Plus d'espace
• un jardin
• du calme
• Un coût de vie plus bas
• Et… le télétravail rend ça possible

Conséquences :

• Hausse continue des prix dans certaines communes rurales
• Retour d'une demande stable pour les maisons
• Villages proches d'une gare TGV = jackpot

Exemple :

Certaines communes de Vendée, Dordogne, Aveyron, Jura gagnent entre +5 et +9 %.

3 - Impact des taux d'intérêt : La variable qui change tout

Depuis 2022, les taux ont pris l'ascenseur.

En 2025 :

• Un emprunt à 1,2 % coûte désormais 3,6–4 %
• Les mensualités ont bondi de 30 à 40 %
• La capacité d'emprunt a baissé de 15 à 25 %

Le pouvoir d'achat immobilier a reculé, en moyenne, d'une pièce entière dans les grandes métropoles.

Impact sur les investisseurs

La hausse des taux impose des stratégies nouvelles :

Privilégier les biens moins chers

T2/T3 plutôt que T4/T5, immeubles de rapport en zone moyenne.

Augmenter l'apport

Passer de 10 à 15–20 % réduit le choc des mensualités.

S'orienter vers le LMNP rentable

Meublé étudiant, colocation, courte durée (zones autorisées).

Diversifier géographiquement

Ne plus se limiter à sa ville.

Recourir à des stratégies alternatives

• SCPI européennes
• Crowdfunding immobilier
• coliving
• Achat en SCI

4 - Nouvelles tendances d'investissement en 2025

Le marché change → les investisseurs aussi.

1. Les biens éco-performants : Le nouvel or vert

Les biens classés A, B, C explosent en demande.

Les biens F/G se vendent de moins en moins.

Pourquoi ?

• Économie d'énergie
• Loyers plus élevés
• Risques réglementaires inexistants
• Meilleure revente

Conséquence :

Un bien classé A ou B se revend souvent +12 à +18 % plus cher qu'un bien classé D équivalent.

2. Télétravail : Le logement réinventé

Les critères les plus recherchés en 2025 :

• Une pièce dédiée au travail
• bien fibré
• Environnement calme
• Balcon / jardin
• luminosité
• Bonne isolation phonique

Ces biens se louent plus vite et plus cher.

3. La colocation : Le rendement champion

En 2025, la colocation continue sa montée.

• +15 % à +25 % de rendement supplémentaire
• Vacance réduite (forte demande)
• Loyers plus optimisés
• Marché étudiant très dynamique

Les villes stars :

Lille, Toulouse, Strasbourg, Angers, Nancy, Montpellier.

4. Les investissements alternatifs explosent

Les investisseurs veulent diversifier :

• SCPI (SCPI européennes très populaires)
• Crowdfunding (dès 100 €)
• REIT français (en lancement)
• Immobilier à l'étranger (Portugal, Espagne, Maroc…)

5 - Perspectives 2026 : À quoi s'attendre ?

Les experts anticipent :

Stabilisation globale

Les grandes métropoles devraient rester stables.

Villes moyennes en croissance

Toujours la locomotive.

Périurbain : Demande durable

Le télétravail ne disparaîtra plus.

Divergence énergétique

Les biens A/B/C montent,

Les biens F/G décrochent.

Taux d'intérêt

Stabilisation autour de 3,5–4 % (pas de chute brutale attendue).

FAQ — Les questions les plus posées

Quelle ville sera la plus attractive en 2025 ?

Rennes, Nantes, Montpellier, Angers, Toulouse.

Quel type de bien résiste le mieux ?

Les biens éco-performants (A, B, C).

Est-ce le moment d'investir ?

Oui : Les prix sont stabilisés, les vendeurs plus ouverts à la négociation.

Les taux vont-ils baisser ?

Peu probable avant 2026.

Les passoires thermiques vont-elles perdre encore de la valeur ?

Oui : –10 à –25 % dans certains secteurs.

Conclusion

L'immobilier français en 2025 n'est pas en crise.

Il est en mutation.

Les gagnants seront ceux qui sauront :

• Se positionner sur les bons marchés
• Comprendre les dynamiques locales
• Anticiper les réglementations
• Privilégier l'éco-performant
• Diversifier intelligemment

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