Optimiser ses impôts en investissement immobilier

1 - Introduction

Optimiser sa fiscalité immobilière n'est pas une option :

C'est un moteur de rentabilité.

Beaucoup d'investisseurs se concentrent sur le rendement brut…

… alors que la différence se fait sur l'impôt final payé ou évité.

En 2025, la fiscalité évolue :

• Obligations énergétiques
• Nouvelles règles IFI
• Ajustements sur les plus-values
• Renforcement des contrôles

Un investisseur averti peut facilement augmenter sa rentabilité nette de 20 à 40 % en appliquant les bonnes stratégies.

2 - Les dispositifs de défiscalisation en 2025

1. Malraux : Le dispositif premium pour rénover du patrimoine

Idéal pour les gros contribuables ou les projets patrimoniaux.

Avantages :

• 30 % de réduction fiscale sur les travaux (secteur sauvegardé)
• Jusqu'à 400 000 € de travaux déduits sur 4 ans
• Valorisation exceptionnelle des biens rénovés

Conditions :

• Location 9 ans
• Travaux encadrés par l'Architecte des Bâtiments de France
• Zones : SPR, ZPPAUP, secteurs sauvegardés

C'est un outil puissant pour réduire son impôt + valoriser fortement un bien.

2. Denormandie : Le meilleur compromis "travaux + rentabilité"

Ciblé sur les villes à revitaliser.

Avantages :

• Jusqu'à 22 % de réduction sur le prix d'achat + travaux
• Biens souvent moins chers → forte rentabilité locative
• Idéal pour les investisseurs dynamiques

Conditions :

• Minimum 25 % de travaux
• Location 6, 9 ou 12 ans
• Ville éligible

3. Monuments Historiques : Le MUST de la défiscalisation

Pour les projets de prestige… mais aussi les investisseurs très fiscalisés.

Avantages :

• 100 % des travaux déductibles
• Aucun plafond
• Réduction massive de l'impôt

Conditions :

• Propriété classée MH
• Engagement de conservation 15 ans

4. Dispositifs alternatifs (post-Pinel 2025)

Le Pinel a disparu, mais les alternatives existent :

• Nue-propriété
• Deficit foncier
• Réhabilitation éligible ANAH
• Aides énergie (MaPrimeRénov' + bonus rénovations globales)

Ces stratégies peuvent être plus rentables qu'un Pinel en fin de vie, surtout si combinées au LMNP.

3 - Le LMNP : La stratégie FISCALE reine en 2025

Le régime LMNP au réel permet d'atteindre une rentabilité nette explosive grâce aux amortissements.

Pourquoi c'est LE GOAT de la fiscalité immobilière :

Vous pouvez amortir :

• bâtiment
• mobilier
• travaux
• charges

Vous réduisez votre résultat fiscal à 0 € → 0 impôt pendant 10 à 20 ans

Vous cumulez :

• Revenus > loyers classiques
• Cash-flow souvent positif
• Protection contre la fiscalité

Un investisseur LMNP au réel paie souvent 0 € d'impôts sur 10 ans.

Exemple simple :

• Revenus : 9 600 €
• Charges + amortissements : 10 200 €
• Résultat fiscal = 0 €
• Impôt = 0 €

4 - Amortissements & charges déductibles : Comment réduire son impôt à 0 €

Les amortissements sont la clé absolue de l'optimisation.

Amortir un bien, c'est quoi ?

C'est reconnaître chaque année que le bien perd de la valeur →

Et déduire cette "perte calculée" de vos loyers imposables.

Durées typiques :

• Bâtiment : 25 à 40 ans
• Toiture : 20 ans
• Cuisine : 10 ans
• Électroménager : 7 ans
• Mobilier : 5 ans

Un appartement de 180 000 € peut aisément générer 4 000 à 7 000 € d'amortissements annuels.

Les charges déductibles essentielles

1. Charges de financement

• Intérêts d'emprunt
• Frais de dossier
• Garantie bancaire
• Assurance emprunteur

2. Charges d'exploitation

• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Assurance PNO
• Frais d'agence
• Syndic
• Petits travaux

3. Travaux

• Entretien : 100 % déductible
• Réparation : 100 % déductible
• Amélioration : Défiscalisable ou amortissable

Une bonne stratégie de travaux peut effacer la majorité de votre imposition.

5 - Optimisation fiscale avancée

1. SCI familiale (IR ou IS)

• Transmission facilitée
• Gestion souple
• Fiscalité optimisée selon l'objectif
• À l'IS : Amortissements + être imposé seulement sur les bénéfices

Attention : À l'IS, la plus-value est différente.

2. SARL de famille

Idéale pour :

• Location meublée professionnelle
• Amortissements massifs
• Stratégie patrimoniale long terme
• Optimisation familiale

3. Démembrement (nue-propriété / usufruit)

Permet de :

• Réduire l'IFI
• Réduire le prix d'acquisition
• Réduire la fiscalité
• Optimiser la transmission

C'est une arme ultra-puissante si maîtrisée.

4. International

Investir à l'étranger peut offrir :

• Impôts très faibles
• Marchés en croissance
• Conventions fiscales protectrices
• Diversification patrimoniale

Exemples attractifs :

Portugal, Espagne, Maroc, Île Maurice, Dubaï.

6 - Réglementations fiscales 2025 : Ce qui change

IFI

• Seuil toujours à 1,3 M€
• Nouvelles règles pour distinguer résidence professionnelle
• Contrôles renforcés

Plus-values

• Ajustement de l'abattement par durée
• Obligations déclaratives renforcées
• Impact énergétique sur les valeurs vénales

Les biens F/G perdent 10 à 25 % dans certaines zones → optimiser fiscalement devient crucial.

7 - Conseils pratiques pour optimiser votre fiscalité en 2025

Tenue comptable impeccable

• Tout conserver
• numériser
• classifier
• Justifier la moindre dépense

S'entourer de pros

• Expert-comptable LMNP
• Avocat fiscaliste
• Notaire spécialisé
• Conseiller en diversification

Veille permanente

La fiscalité change chaque année → rester informé, c'est gagner de l'argent.

FAQ

Quel est le meilleur régime fiscal en 2025 ?

LMNP réel dans 80 % des cas.

Les passoires thermiques sont-elles intéressantes ?

Oui : Avec déficit foncier + rénovation, elles deviennent très rentables.

SCI à l'IS ou à l'IR ?

IS pour stratégie patrimoniale long terme, IR pour gestion simple.

Le Pinel existe toujours ?

Non, fin en 2024 → alternatives plus intéressantes en 2025.

Conclusion

L'optimisation fiscale immobilière n'est pas un bonus.

C'est l'élément central qui permet :

• De réduire drastiquement l'imposition
• D'augmenter la rentabilité nette
• D'améliorer le cash-flow
• De sécuriser un investissement
• De préparer la transmission

En combinant charges déductibles, amortissements, dispositifs fiscaux et structuration intelligente (SCI, LMNP…), vous pouvez diviser votre fiscalité par 2… ou la ramener à 0.

Et avec Rentixia, vous simulez vos impôts, comparez les régimes et analysez votre rentabilité nette-nette en quelques secondes.